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El Supremo recuerda estos requisitos para realizar obras que alteran la estética de la comunidad de vecinos

Una sentencia del alto tribunal confirma que los cerramientos en terrazas privadas pueden ser ilegales aunque tengan licencia municipal

El Tribunal Supremo ha vuelto a poner límite a las obras en comunidades de propietarios. En la sentencia núm. 1.254/2025, de 16 de septiembre, la Sala de lo Civil ha dejado claro que un vecino no puede modificar su vivienda dentro de una urbanización si con ello rompe la estética del conjunto o perjudica a otros residentes. Y esto se aplica incluso cuando se hacen las reformas en espacios de uso privativo, como una terraza.

El cerramiento de una terraza con licencia que llegó al Supremo

El caso comenzó en Madrid, donde los propietarios de una vivienda adosada cerraron la terraza superior de su casa. Lo hicieron con licencia municipal, pero los vecinos no estuvieron de acuerdo, por lo que denunciaron que el cerramiento desfiguraba la fachada del conjunto y restaba vistas a los demás.

La Justicia les dio la razón en todas las instancias: primero el Juzgado de Primera Instancia y después la Audiencia Provincial de Madrid, confirmado finalmente el alto tribunal la obligación de retirar la obra.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las obras en urbanizaciones?

El punto central del litigio giraba en torno a la aplicación del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula los complejos inmobiliarios privados. Los dueños de la vivienda alegaron que el cerramiento se había realizado en su terraza —parte exclusiva de la vivienda— y que, por tanto, la comunidad no tenía nada que decir.

El Supremo no lo vio así, recordando que en una urbanización los derechos de los propietarios no son absolutos, estando limitados por la convivencia y por el interés común. Tal y como apunta la sentencia, el derecho propio no puede ejercerse en perjuicio del ajeno ni alterar la configuración del conjunto.

Los límites a la propiedad privada en comunidades de vecinos

La resolución es contundente: aunque el cerramiento se realizara en un espacio privativo, no puede considerarse inocuo. La obra alteraba la uniformidad estética de la hilera de adosados y afectaba al derecho de otros vecinos a mantener sus vistas.

El tribunal subrayó que la propiedad privada en comunidades está condicionada por reglas de vecindad: cada actuación debe respetar no solo los elementos comunes, sino también la armonía del conjunto.

Otro elemento clave fue el Reglamento de Régimen Interior de la comunidad, aprobado en 2001. Este documento prohibía los cerramientos, enrejados o aperturas que pudieran romper la estética común.

El Supremo avaló su validez, ya que se trata de una norma legítima y compatible tanto con la Ley de Propiedad Horizontal como con los estatutos del complejo. Entre sus objetivos se encuentran garantizar la convivencia y la uniformidad arquitectónica.

El peso de los reglamentos internos de la comunidad frente a las licencias municipales

Tanto el reglamento como los estatutos regulan las relaciones privadas entre propietarios y tienen plena eficacia jurídica dentro de la comunidad, siempre que no contravengan la ley.

Si el reglamento prohíbe determinados cerramientos o materiales y la obra contraviene esa norma, la comunidad puede exigir su retirada aunque exista licencia municipal. La clave está en que la licencia urbanística habilita frente a la Administración, pero no exonera al propietario de cumplir con las normas internas que regulan las relaciones privadas entre vecinos y que preservan la estética y la convivencia en la urbanización.

Claves que deja el Supremo sobre obras en urbanizaciones

El alto tribunal nos recuerda que en una urbanización el derecho de propiedad no puede ejercerse de manera aislada. Las viviendas forman parte de un conjunto cuya armonía y funcionalidad dependen del respeto a unas reglas comunes. Por ello, cualquier intervención que rompa esa uniformidad o cause perjuicio a otros vecinos puede ser declarada ilegítima, aunque se lleve a cabo en un espacio privativo.

El fallo aclara que la licencia municipal no basta para legitimar una obra cuando entra en conflicto con los estatutos o el reglamento de la comunidad, documentos que refuerzan la protección de la estética del complejo y aseguran una convivencia equilibrada entre derechos individuales y el interés colectivo.

De esta forma, el Supremo refuerza un criterio que deben tener presente tanto los propietarios que quieran reformar su vivienda como las comunidades que busquen preservar la imagen y valor de la urbanización.

El derecho a modificar un inmueble existe, pero está limitado por la necesidad de mantener la coherencia del conjunto y de garantizar que las actuaciones de uno no se traduzcan en perjuicio para los demás.

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Alternativas para ganar espacio sin infringir las normas comunitarias

Los propietarios que desean ampliar o mejorar el uso de su vivienda en una urbanización disponen de varias alternativas que permiten ganar habitabilidad sin entrar en conflicto con la comunidad.

Una de las más efectivas consiste en reorganizar el interior de la casa, aprovechando mejor los metros útiles mediante mobiliario a medida o soluciones de almacenaje como armarios empotrados.

También es posible recurrir a opciones reversibles y discretas, como mobiliario exterior plegable o toldos retráctiles, siempre que respeten la estética de la fachada. Estas soluciones aportan comodidad y funcionalidad sin comprometer la uniformidad arquitectónica del conjunto.

En el plano jurídico, otra vía es solicitar acuerdos puntuales a la Junta de propietarios. En determinados casos, la comunidad puede conceder autorizaciones bajo condiciones específicas, lo que abre la puerta a ciertas modificaciones siempre que se ajusten a los límites establecidos colectivamente.

El uso de materiales y acabados similares a los originales es igualmente recomendable. Cuando se acompaña la petición con un informe técnico que acredite la compatibilidad de la obra con la estética del complejo, se incrementan las posibilidades de obtener la aprobación de los vecinos.

Fuente idealista.com 02102025

¿Tengo que pagar el ascensor si vivo en un bajo?

¿Qué dice la ley a este respecto? ¿Pueden negarse a pagar su instalación y mantenimiento los vecinos que no lo usan? Resolvemos las dudas

Los gastos y derramas en las comunidades de vecinos suelen ser una fuente de disputas, sobre todo cuando afectan a elementos o zonas comunes que algunos no utilizan. ¿Por qué pagarlo entonces?, se preguntan muchos. Por ejemplo, ¿tengo que pagar los gastos asociados al ascensor si vivo en un bajo? ¿Y si tienes un local?  Resolvemos las dudas.

¿Tengo que pagar el ascensor si vivo en un bajo?

Esta cuestión, como casi todas las relacionadas con las comunidades de propietarios, viene reflejada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Concretamente, en el artículo 10 de dicha normativa se específica que los propietarios deben contribuir a los gastos generales que no se puedan individualizar y a un fondo de reserva para obras de accesibilidad, incluyendo la instalación de ascensores, rampas y otros dispositivos o elementos. Por tanto, generalmente, aunque vivas en un bajo deberás pagar la cuota correspondiente del ascensor. 

Quiero oponerme a la instalación de un ascensor, qué hago

Para instalar un ascensor en una comunidad, el artículo 17 de la LPH establece lo siguiente: “La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”.

Es decir, para instalar un ascensor se precisa el acuerdo de 3/5 partes de los propietarios. Si se aprueba en junta, todos, incluyendo a los propietarios de los bajos y locales, deben contribuir al coste, ya que se considera una mejora general que aumenta el valor del edificio y fomenta la accesibilidad al mismo.

La distribución de la cuota del ascensor se hace según el coeficiente de participación de cada copropietario, basado en la superficie útil de su vivienda. Sin embargo, la comunidad de propietarios puede acordar otra forma de división del pago, como uno proporcional a la altura del piso. 

Es decir, si se entiende que los propietarios de los bajos o de los locales rara vez o nunca usarán el elevador, se puede aprobar en junta reducir su aportación, pero no su participación. El Tribunal Supremo, en una sentencia del 20 de octubre de 2010, estableció que todos los copropietarios deben contribuir a estos gastos, ya que se consideran mejoras para el edificio.

Tengo que pagar el mantenimiento del ascensor si no lo uso

Generalmente, los gastos de mantenimiento del ascensor los pagarán todos los propietarios de la comunidad, incluidos los dueños de los bajos y locales comerciales. Sin embargo, se puede llegar a un acuerdo para que los vecinos que no utilicen el elevador queden exentos de pagar su mantenimiento. Pese a esto, deberán seguir pagando la instalación y los gastos extraordinarios que puedan aparecer.

¿Es obligatorio instalar un ascensor?

La LPH  establece que sí que es obligatorio siempre que la comunidad viva trabaje o haga tareas de voluntariado una persona mayor de 70 años o con discapacidad o con movilidad reducida. El importe de la instalación no puede exceder el total de las cuotas anuales pagadas por cada vecino, que se determinan según el coeficiente de participación de su vivienda. En el caso de que el importe supere este límite, la instalación seguirá siendo obligatoria, pero los propietarios que hayan solicitado la instalación asumirán el coste adicional.

Cuánto cuesta instalar un ascensor en un edificio

Para mejorar la accesibilidad de los vecinos, puede ser indispensable instalar un ascensor en el edificio. El precio de instalación de un elevador varía por diversos factores: número de plantas, materiales, diseño, tecnología y, sobre todo, el lugar en el que se ubicará y la envergadura de la obra. 

Según Cronoshare, los precios medios que se manejan en la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios son los siguientes:

Por otro lado, Habitissimo establece un precio medio de 12.582 euros. Sin embargo, este coste puede aumentar dependiendo del tipo de elevador y su mecanismo. 
 

Ayudas para la instalación de ascensores

El Gobierno ofrece ayudas a la rehabilitación para mejorar la accesibilidad en edificios de viviendas, entre las que se incluye la instalación de ascensores. Para ello, se deben cumplir una serie de requisitos:

• El edificio debe haber sido construido antes de 1996.
• La mitad de los pisos de la comunidad deben estar destinados a vivienda habitual.
• Exista un informe técnico que acredite la necesidad de instalar un elevador.
• Las casas pueden ser tanto unifamiliares como viviendas colectivas.

La cuantía de las ayudas supone el 60% del coste de la obra, pudiéndose subvencionar la instalación de ascensores y la implementación de otros elementos como rampas móviles o salvaescaleras, entre otros.

(fuente idealista.com 18012024)